Grundbesitz 24 zu Mission Investing: Gesellschatliche und Impulse für den Umweltschutz mit Nachhaltigen Wohnimmobilien ( Christoph Marloh)

Mehr Mieterfreundlichkeit und Umweltschutz in deutschen Metropolen

Von Christoph Marloh

Mission Investing gestattet es Stiftungen, ihr Stiftungsvermögen für den Zweck der Stiftung wirken zu lassen. Der deutsche Zinshausmarkt bietet sich hierfür in diesen Tagen besonders an. Wohnungen werden in den dynamischen Großstädten fortlaufend knapper. Steigende Aufwendungen verdrängen Familien sowie Alleinerziehende Elternteile. Durch eine mieterfreundliche Verwaltung und durch ausgabensparende energetische Sanierungen können gemeinnützige Stiftungen ihren Beitrag zur Erhaltung von Sozialstrukturen und zum Ressourcenschutz leisten. Als Investment erzielen Nachhaltige Wohnimmobilien konjunkturstabile Erträge und verzeichnen fortlaufende Werterhöhungen.

Die Mehrheit der kapitalstarken Stiftungen in der Bundesrepublik plant, ihr Vermögen in den kommenden Jahren komplett im Einklang mit dem Stiftungszweck anzulegen. Damit folgt die Bundesrepublik den Vereinigten Staaten, wo sich der Umfang des Mission Investing dank einer fortgeschrittenen Infrastruktur in den letzten 20 Jahren verdreifacht hat. Die augenblickliche Niedrigzinsphase veranlaßt mittlere gemeinnützige Stiftungen, ihre Investitionsstrategie zu überdenken und damit die harte strukturelle Abgrenzung von Anlagenverwaltung und Mittelverwendung zu überprüfen. Der Hebel ist ansehnlich: schon mit der zweckkompatiblen Investition von 15% ihres liquiden Stiftungsvermögens könnten inländische gemeinnützige Stiftungen dreimal soviel bewegen, wie mit ihrer vollständigen Fördertätigkeit. Auch das Risiko von Widersprüchen zwischen Kapitalanlagen und Stiftungszweck kann hierdurch wesentlich vermindert werden.

Wohnimmobilien sind für Stiftungen angesichts niedriger Zinsen inzwischen gesuchte Anlagen. Die Cashflows sind konjunkturbeständig. Passende Wohnimmobilien liegen in gut eingewachsenen begehrten Stadtlagen oder im stadtnahen Einzugsgebiet und verfügen über stabile Mieterstrukturen. Öffentliche Verkehrsmittel, Geschäfte für den täglichen Bedarf und Bildungseinrichtungen sind in der nahen Umgebung zu finden. Durch Zuwanderung und geringe Neubautätigkeit sind in den dynamischen Großstädten kontinuierliche Wertzuwächse zu verzeichnen.

Der soziale Nachteil: Wohnungen werden in Großstädten wie Hamburg und Berlin laufend teurer. Steigende Mieten und Preise für Energie verdrängen Familien und alleinerziehende Elternteile aus Zentrumslagen. Durch eine mieterfreundliche Bewirtschaftung und ausgabensparende energetische Sanierungen können Stiftungen einen Ihren Beitrag zur Erhaltung von städtischen Sozialstrukturen und zum Schutz natürlicher Ressourcen leisten.

Bei einem nachhaltig bewirtschafteten Hamburger Wohnungsportfolio, an dem mehrere deutsche gemeinnützige Stiftungen beteiligt sind, konnte die Gesamtbelastung der gegenwärtigen Mieter in den vergangenen 4 Jahren stabil gehalten werden. Trotz gestiegener Kosten erhöhte sich die monatliche Gesamtmiete nur um 1 Prozent. Im gleichen Intervall konnten die Nettomieterlöse aus bestehenden Mieten dagegen um 14% gesteigert werden. Möglich wurde das mithilfe einer Ermäßigung der Nebenkosten, die sich allein in 2012 um 19% reduzierten.

In den zukünftigen Jahren sind weitere Einsparungen durch energetische Modernisierungen vorgesehen. Objekte der 1960er und 70er Jahre, die stellenweise exzellente Anfangsrenditen bieten, haben vielfach einen hohen Energieverbrauch von 30 Liter Heizöl pro m2 und Jahr oder mehr. Zum Vergleich: Neubauobjekte liegen bei etwa 5 Liter.

Die Ausprägung der Sanierungen ist vom jeweiligen Zinshaus abhängig. Nicht selten findet eine Optimierung der Gebäudehülle statt – durch Einbau neuer Fenster und die Isolierung von Außenwänden und Geschossdecken. Hierbei werden mineralische Dämmstoffe bevorzugt, weil sie umweltschonend und brandsicher sind. Moderne Zentralheizungen mit solarthermischen Anlagen bieten eine exzellente Brennstoffausnutzung. So lässt sich in den vorgenannten Altersklassen bis zu 80% der Energie einsparen.

Die Ausgaben der energetischen Modernisierung betragen nach Berechnungen der Deutschen Energieagentur im Durchschnitt 275 EUR pro m2. Diese amortisieren sich zu 110% innert von zehn Jahren durch die gesetzlich zulässige Umlage auf die Mieten. Energetische Optimierungen sind in Folge dessen nicht nur wertsteigernd. Die Umlage steigert auch die Mietrendite um eine 11%-Komponente. Durch die Erstellung von aktualisierten Energiebilanzen wird vor Beginn der Sanierungen gewährleistet, daß alle Baumaßnahmen für vorhandene Mieter weitgehend warmmietenneutral umgesetzt werden können.

Im vorgenannten Hamburger Wohnungsportfolio wird der lokale Arbeitsmarkt durch Übertragung von Hausmeisterdiensten an Mieter gefördert. So konnte in 2011 ein handwerklich geschickter und bei den Bewohnern akzeptierter Bewohner nach langjähriger Arbeitslosigkeit eine ihn erfüllende Funktion in der Betreuung von fünf Wohnimmobilien finden. In 2012 arrangierte er ein Sommerfest für Mitbewohner und Nachbarn für die Harburger Tafel.

An Mission Investing interessierte Stiftungen fördern den Austausch zwischen Vermögensanlage und Mittelverwendung. Wenn der Stiftungszweck soziale und ökologische Ziele verfolgt, sollte ein Teilbetrag des Stiftungsvermögens für Mission Investments im Bereich Nachhaltiges Wohnen reserviert werden. Für den Fall, dass keine interne Immobilienverwaltung vorhanden ist, können nachhaltige Private Placements für Investitionen ab 50.000 EUR gezeichnet oder Exklusivprojekte mit Investments ab 3 Mio. EUR durchgeführt werden.

Entscheidend für den Erfolg von nachhaltigen Wohnprojekten sind glaubwürdige soziale, ökologische und wirtschaftliche Rahmendaten. In finanzieller Betrachtung sind Marktkenntnis und Marktzugang der Akquisitionsabteilung entscheidend. Diese drücken sich in der Ausdifferenzierung auf eine Region und in einer Leistungsbilanz bei Ankauf, Absatz und Verwaltung aus. Soziale und ökologische Ziele sollten vertraglich fixiert sein. Beteiligungsangebote sollten über ein externes Rating verfügen. Bei der Selektion von Produkten kann eine auf nachhaltige Kapitalanlagen spezialisierte Bank helfen.

Christoph Marloh ist Gründer und CEO bei Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH. Das Unternehmen mit Sitz in Seevetal bei Hamburg ist auf Nachhaltige Wohnimmobilien im Hamburger Zinshausmarkt spezialisiert. Marloh arbeitet mit institutionellen und privaten Investoren zusammen. Hauptaugenmerke seiner Tätigkeit sind die Konzeption, Kapitalisierung und der Absatz von Private Placements mit nachhaltig bewirtschafteten Zinshäusern. Christoph Marloh ist Europäischer Energiemanager und Informatiker und lebt in Hamburg.

Weitere Angaben:

Analyse zu Mission Investing: http://www.stiftungen.org

 

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